서울 오피스텔 입주 물량이 2년 후 사실상 ‘제로(0)’ 수준에 이를 것이라는 민간 업체의 분석이 나왔다. 아파트의 대체재 역할을 하는 오피스텔마저 역대급 공급 가뭄이 예상되는 가운데 1~2인 가구의 주거난이 더욱 심해질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

8일 헤럴드경제가 부동산R114에 의뢰해 연도별 오피스텔 입주물량 추이를 분석한 결과에 따르면 서울의 내년 오피스텔 입주 물량은 1224실로 집계(모집공고 기준)됐다. 이는 올해 입주 물량(1658실) 대비로는 소폭 감소한 것이지만, 2025년(4234실) 대비로는 60% 이상 급감했다.

문제는 더 큰 공급 가뭄이 예정돼 있다는 점이다. 2028년의 서울 오피스텔 물량은 228실로 쪼그라들어 집값 급등기였던 2021년의 1%도 미치지 못할 전망이다. 경기도 또한 마찬가지다. 올해 3685실 공급이 예정된 경기도는 ▷2027년 1580실 ▷2028년 339실로 공급이 급감할 예정이다.

고금리와 경기 침체 여파로 건설이 위축된 서울 오피스텔은 2024년(6060실), 1만실 아래로 공급이 떨어진 후 내내 하락세다. 경기도의 경우 2024년 1만3695실에서 2025년 1만6982호로 소폭 반등했지만 이후 다시 물량이 급감해 2028년 공급 물량은 339호실에 그칠 것으로 조사됐다.

비수도권의 경우 한 해 입주 물량이 전무한 곳도 속출하고 있다. 올해 입주 물량이 없는 광역지자체는 ▷광주 ▷강원도 ▷경북 ▷제주 ▷세종 등 5곳인데 내년은 여기에 부산, 대구, 대전, 울산, 경남, 전남, 전북이 더해져(광주 제외)까지 추가돼 총 11곳에 이를 전망이다.

전세난과 부동산 가격 상승기에 오피스텔은 상대적으로 낮은 진입 장벽으로 청년, 1인 가구 등 주거 취약계층의 대피처 역할을 해왔다. 이 때문에 신규 공급이 위측되면 주거비 상승 폭이 더욱 가팔라질 수 있다. KB부동산에 따르면 오피스텔의 임대 수익률은 2024년 4월 5%을 돌파한 후 상승 추세다.

정부는 이 같은 임대차 시장의 불안 요소를 해결하고자 단기 처방에 나섰다. 지난 2일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 수도권 도심과 역세권 등에 공실로 방치된 비주택(상가·업무·숙박시설 등) 최소 2000가구를 올해 매입해 리모델링한 후 공공임대로 공급하겠다고 발표했다.

업계 관계자는 “상가의 경우 개별 발코니·화장실이 없고 창의 위치에 따른 일조권과 바닥난방 문제 등이 있다”면서 “주거용 전환이 불가능은 아니지만 공동주택 수준의 주거 품질을 확보하기 어려운 것은 명백한 한계”라고 지적했다.

업계에서는 오피스텔의 주택 수 편입으로 인해 분양 매력도가 떨어진 점, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 위기 등이 복합적으로 작용한 결과로 보고 있다. 집값 과열기였던 2020년 8월 이후부터는 주거용 오피스텔을 취득자가 주택을 구입할 때는 2주택자로 간주돼 취득세 중과세가 적용되는 등 세제가 바뀐 바 있다. 여기에 토지비와 공사비 상승까지 더해진 것도 시공사와 개발업체들의 부담을 키웠다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “대부분 주상복합에 딸린 오피스텔이 최근 공급되는 추세기 때문에 3년 전후의 공사기간이 필요한 것을 감안하면 이 추세가 단기간에 바뀌기는 어렵다”면서 “사업성을 비롯해 공급 유인을 높일 수 있는 방안에 대한 정부의 협조가 필요한 부분”이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “서울의 주택보급률이 90%대 중반임에도 그동안 임대차 시장이 일정 수준 유지될 수 있었던 건 오피스텔이 약 3~4% 수준의 공급을 보완해 왔기 때문”이라며 “공급 확대를 위해 전용60m²이하는 주택 수에서 제외하는 등의 규제 완화적 조치가 필요하다”고 강조했다.
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