정부가 6.27 대책에 이어 지난 7일 규제지역 내 주택담보대출인정비율(LTV)을 강화하는 등 추가적인 대출 규제 조치를 내놓았다.

공급대책이 실현되는 데 까지는 시간이 필요한 만큼 대출규제 지속 기조로 서울 아파트 매수 장벽은 더욱 높아졌다는 평가가 나온다. 특히 상대적으로 자본력이 약하고 소득이 낮은 층의 주택 구매에 더 불리하게 작용할 것으로 전망된다.

9일 부동산업계에 따르면 이재명 정부의 9.7 주택공급 대책으로 실수요자의 주택 매매 수요는 위축될 수 있는 반면 높은 현금 자산 보유자들은 규제에서 비켜나면서 서울 부동산 시장의 양극화가 심화될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

실제로 이번 공급 대책에 강남권 등 규제지역 대출규제도 적용됐으나 강남3구나 마용성 등 한강벨트 단지들은 크게 동요되지 않는 분위기다.

오산세교 우미린
서울 성동구의 한 부동산 중개업소 관계자는 “9·7 대책으로 LTV가 40%로 축소됐지만 시장 반응을 판단하기엔 아직 이른 시점으로 6·27 대출규제에서 크게 달라진 점이 없어 분위기는 조용하다”며 “34평 기준 시세가 최소 15억~23억원에 형성돼 있는데 6·27 규제 이후에도 매물은 많지 않지만 거래는 꾸준히 이어져왔다”고 설명했다.

앞서 정부는 9.7 공급대책과 함께 ▲규제지역 LTV 50%→40% ▲주택 매매·임대사업자 대출 제한 ▲1주택자 전세대출 한도(2억원) 통일 등을 골자로 하는 대출 규제를 발표했다. 규제 지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 서울 강남·서초·송파·용산구 등이 포함됐다.

6.27 대책 발표 이후 서울 아파트 가격이 다시 상승할 조짐을 보이자 두 달여 만에 대출 규제를 한층 강화한 것이다.

전문가들은 이번 조치가 규제 지역 내 수요 억제를 통해 집값 상승세를 다소 진정시킬 것으로 예상하고 있다. 하지만 LTV 축소 등의 조치는 현금 부자가 몰리는 선호 지역에 타격을 주기 어려워 저자산 가구 및 맞벌이 신혼부부 등 실수요자 중심으로 부담이 작용할 것으로 보고 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “6·27 대책에 이어 이번 규제로 상대적으로 현금 여력이 부족한 이들이나 6억원 이하 주택을 노리는 저소득층이 주로 영향을 받게 됐다”며 “반면 10억~15억원대 수요층은 상대적으로 타격이 적은 상황으로 수요가 다소 위축되더라도 기회가 오면 매입이 가능한 만큼 당분간은 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다.

이러한 상황이 장기화되면 특정 계층에 불리하게 작용해 결과적으로 자산 불평등이 심화될 것이라는 우려도 나온다.

한국은행의 ‘저소득층 대상 정책금융 정책의 거시경제 효과 분석’ 보고서에 따르면 소득 상위 50% 가구의 LTV 한도를 70%에서 40%로 낮추면 가계부채는 22.17% 급감하고 주택 자가보유율도 9.93% 급락했다. 불평등의 정도를 보여주는 주택자산 지니계수는 16.37% 치솟으며 불평등도가 더 악화됐다. 가계부채가 줄었지만 자산 쏠림으로 불평등이 더 커졌다.

대출 옥죄기 속 정부가 내놓은 공급 확대 정책이 시장의 불안을 해소하기에 역부족이라는 의견도 있다.

정부가 국공유지나 유휴부지 개발과 1기 신도시 재건축 등을 촉진해 수도권 착공 물량을 오는 2030년까지 약 135만가구로 확대하기로 했지만 내년부터 수도권 공급절벽이 예상되며 집갑 상승을 막기는 어려울 것이라는 진단이다.

박 교수는 “인허가가 아닌 착공 기준 135만 가구라는 구체적 수치를 제시한 것은 의미가 있다”면서도 “그럼에도 여전히 공급이 부족한 만큼 3기 신도시 용적률 상향이나 공원·녹지 확보 규제 완화 등을 통해 추가적인 대규모 공급 시그널을 시장에 줄 필요가 있다”고 제언했다.

업계 한 관계자는 “당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 오는 2028년 입주가 가능한데 이번 공급 대책만으론 서울의 집값 상승을 막기 어려울 것”이라며 “공급 없이 대출 규제만 지속되면 서울 주택 시장의 초양극화가 야기될 수 도 있을 것”이라고 우려했다.
오산세교 우미린 레이크시티
오산세교우미린레이크시티