서울과 수도권을 중심으로 주택가격 상승이 지속되는 가운데, 비수도권의 부동산시장은 점점 더 침체 국면이 뚜렷해지고 있다. 최근 통계와 보고서들을 통해 수도권과 비수도권 간 양극화가 심화되고 있다는 경고음이 커지고 있다.

2013년 말 대비 2025년 중반까지 서울의 주택가격 상승률은 약 112% 수준인 반면, 전국 평균은 약 43% 상승에 그쳤다. 이는 서울 중심의 주택수요가 매우 집중되어 있다는 방증이다.

한은 보고서에 따르면 서울과 전국 평균 간 상승률 격차는 최근 주요국과 비교해도 매우 큰 수준이며, 양극화 현상이 정책 부담으로 떠오르고 있다.

송도역 한신더휴 프레스턴

비수도권에서는 공급 과잉 및 인구 유출 문제가 겹치며 미분양 물량 누적이 증가하고 있다. 강원, 경남, 경북 등의 지역에서는 미분양률이 높고 거래 활력이 낮은 것이 현실이다.

또한, 비수도권 광역시라 할지라도 인프라 개선이나 교통 접근성 측면에서 수도권 대비 경쟁력이 낮거나 투자 매력이 떨어지는 지역이 많아, 외부 자본 유입도 제한적이다.

수도권 내에서도 지역간 격차가 벌어지고 있다. 서울 중심, 지하철 노선 연장이나 교통호재 있는 지역, 학군 좋은 지역, 브랜드 아파트 단지 위주로 가격 상승과 거래 회복세가 뚜렷하다. 반면 외곽이나 변두리 지역, 입지나 시설 노출이 약한 단지는 가격 상승 기대가 낮고 매수 관망세가 우세하다. 분양시장에서도 인기 단지와 비인기 단지 간 청약 경쟁률 및 미분양 여부 격차가 커지는 중이다.

수도권 집중과 비수도권 침체 양상은 단기간의 현상이 아니라 구조적 요인들이 얽혀 있다. 인구의 계속된 수도권 유입, 지방의 청년 유출, 산업 및 고용의 수도권 중심화, 교통 및 생활 인프라의 격차, 정책 및 재정 여건의 차이 등이 복합적으로 작용 중이다. 또한 정부의 부동산 정책이 중심지 중심, 수도권 중심으로 설계되었거나 시장 반응을 과소평가한 경우가 많았다는 지적도 있다.


미래를 보면 수도권 중심의 상승세는 당분간 유지될 가능성이 크다. 특히 서울 핵심지역, 한강 벨트, 지하철 연장선 상권이나 접근성이 좋은 지역, 재건축 가능성이 있는 구역 등에서 매수 수요가 꾸준히 유지될 것이다. 비수도권은 지역별로 차별화된 대응책이 필요한 시점이다. 인구 회복 가능성이 있는 지역이나 교통/생활 인프라 개선 계획이 있는 지역, 지방 거점 도시 중심으로 투자 또는 분양 전략 수립이 유리하다. 또한 정부 정책 측면에서는 비수도권의 실수요자 중심 지원, 미분양 해소, 주택공급 조절, 지역 균형개발 등이 보다 구체적이고 실행 가능한 형태로 필요하다는 의견이 많다.