서울 아파트 시장에서 소형이 중대형을 제치고 시세를 이끌고 있다. 1~2인 가구 확산과 대출 규제 강화가 맞물리면서 넓은 평수를 포기하더라도 핵심 입지를 확보하려는 실수요자들이 소형으로 몰리는 양상이다.

한국부동산원이 22일 발표한 올해 규모별 아파트 매매가격지수에 따르면 전용면적 41~60㎡가 3.55% 올라 전 면적대 가운데 상승률이 가장 높았다. 61~85㎡(2.34%), 103~135㎡(1.58%), 40㎡ 이하(1.45%)가 뒤를 이었고, 86~102㎡(0.82%)와 136㎡ 이상(0.91%)은 상대적으로 오름폭이 제한됐다.

1년 전과는 흐름이 확연히 달라졌다. 전년 동기에는 40㎡ 이하(-0.11%)가 유일하게 하락하고 41~60㎡도 0.77% 상승에 머물렀던 반면, 136㎡ 초과(2.23%)·86~102㎡(1.90%)·103~135㎡(1.51%)·61~85㎡(1.34%) 등 중형 이상이 시장을 주도했다. 주도권이 불과 1년 새 소형으로 넘어온 것이다.

거래 비중도 같은 방향으로 움직이고 있다. 올해 1분기 서울 아파트 거래 1만6748건 가운데 전용 60㎡ 이하 소형은 7368건으로 전체의 44%를 차지했다. 전년 동기(41%) 대비 3%포인트 높아지며 절반에 근접했다. 서울 강서구의 한 공인중개업소 대표는 “생애 최초 구매자들이 가장 많이 찾는 주택형이 59㎡ 타입”이라며 “신혼부부나 3인 가구가 살기에 크기와 가격이 적당하기 때문”이라고 말했다.

배경으로는 가구 구조 변화와 규제 환경이 함께 거론된다. 2024년 서울의 1~2인 가구 비중이 66%를 넘어선 상황에서, 지난해 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도가 주택 가격 구간별로 줄어들면서 중대형 고가 주택 진입 문턱이 높아졌다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 의무도 한층 엄격해진 만큼, 실입주와 자금 조달이 동시에 가능한 소형으로 수요가 집중되는 구조다.

3.3㎡당 가격이 1억 원을 넘는 소형 단지도 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 광진구 ‘자양호반써밋’ 40㎡는 이달 6일 12억9000만 원에 손바뀜하며 해당 단지에서 처음으로 3.3㎡당 1억 원 선을 돌파했다.

전고점 회복 속도에서도 면적별 차이가 드러난다. 성북구 ‘삼선푸르지오’ 59㎡는 지난 2월 9억5000만 원에 거래되며 신고가를 새로 썼지만, 같은 단지 84㎡와 114㎡는 아직 2021년 최고가를 되찾지 못하고 있다.

면적별 단가 격차는 더 벌어졌다. 최근 1년간 송파구 ‘헬리오시티’ 거래를 면적별로 분석하면 49㎡의 3.3㎡당 평균 가격이 1억4585만 원으로 가장 높고, 39㎡(1억3879만 원)·59㎡(1억3799만 원) 순으로 소형이 상위권을 점령했다. 84㎡는 1억837만 원으로 49㎡보다 약 3747만 원(34.58%) 낮다. 2024년 당시 84㎡(8177만 원)와 49㎡(1억443만 원)의 격차가 약 2267만 원(27.72%)이었던 것과 견주면 가격 벌어짐이 가팔라졌다.

전문가들은 인구 구조 변화와 정책 요인이 중첩된 결과로 본다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “1~2인 가구 중심의 가구 분화와 더불어 대출 규제와 가격 부담이 소형 아파트 선호 현상의 주요 요인”이라며 “대출 규제 전에는 전세를 끼고 중대형을 살 수도 있었지만, 지금은 실입주 가능하면서 자금 조달이 가능한 소형을 사는 것이 합리적인 선택”이라고 진단했다. 장소희 신한프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “2021년 주택가격 급등과 이후 조정 그리고 회복 속도를 관찰한 수요자들이 하락 위험이 낮고 회복력이 높은 핵심 입지를 선택하려는 경향이 강화됐다”며 “면적을 줄이더라도 우수한 입지를 택하는 흐름이 강화되면서 ‘작지만 똘똘한 한 채’의 인기가 높아진 것”이라고 분석했다.
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