서울 주택 시장에서 소형 아파트 가격이 빠르게 오르며 강세를 보이고 있다. 가구 구조가 1~2인 가구 중심으로 재편되고 있는 가운데 대출 규제로 자금 조달이 제한되면서 평수를 줄이더라도 핵심 입지에 ‘똘똘한 한 채’를 마련하려는 수요가 맞물린 결과로 풀이된다.

22일 한국부동산원에 따르면 올해 규모별 아파트 매매가격지수 중 전용면적 41~60㎡가 3.55% 상승해 가장 높은 상승률을 기록했다. 이어 61~85㎡(2.34%), 103~135㎡(1.58%), 40㎡ 이하(1.45%) 순으로 나타났다. 86~102㎡(0.82%), 136㎡ 이상(0.91%)은 상대적으로 상승 폭이 낮았다.

이는 전년도와는 확연히 다른 흐름이다. 전년 동기에는 40㎡ 이하가 -0.11%로 유일하게 하락했고, 41~60㎡도 0.77% 상승에 그친 반면 136㎡ 초과(2.23%), 86~102㎡(1.90%), 103~135㎡(1.51%), 61~85㎡(1.34%) 등 중형 이상 주택형이 상승을 주도했다. 불과 1년 만에 시장 주도권이 소형으로 이동한 것이다.

소형 아파트의 거래 비중 역시 올라가고 있는 흐름이다. 이날 기준 올해 1분기 서울 아파트 거래 1만6748건 중 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 거래는 7368건으로, 전체의 44%를 차지하며 절반에 육박했다. 이는 전년 동기(41%) 대비 3%포인트 늘어난 수치다. 서울 강서구의 한 공인중개업소 대표는 “생애 최초 구매자들이 가장 많이 찾는 주택형이 59㎡ 타입”이라며 “신혼부부나 3인 가구가 살기에 크기와 가격이 적당하기 때문”이라고 전했다.

서울 1~2인 가구 비중이 2024년 66%를 넘어선 가운데, 지난해 시행된 대출 규제가 소형 아파트 강세의 주요 요인 중 하나로 꼽힌다. 지난해 10월 15일 발표된 부동산 대책으로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도가 주택 가격 구간별로 축소되면서 중대형 고가 주택 진입이 어려워졌다. 여기에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 의무도 강화됐다. 이에 자금 조달이 가능한 소형 평수를 찾는 수요가 몰리는 것이다.

소형 면적에서 3.3㎡당 가격이 1억 원을 돌파하는 곳도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 광진구 ‘자양호반써밋’ 40㎡ 매물은 이달 6일 12억9000만 원에 거래되며 전용면적 기준 3.3㎡당 1억 원을 단지 내에서 처음으로 넘어섰다.

전고점 회복 속도에도 차이를 보였다. 성북구 ‘삼선푸르지오’ 59㎡는 2월 9억5000만 원에 거래되며 신고가를 경신한 반면 84㎡와 114㎡는 2021년도 최고가를 회복하지 못한 상태다.

면적별 가격 격차도 벌어지는 추세다. 송파구 ‘헬리오시티’에서 최근 1년 간 이뤄진 거래내용을 주택형별로 3.3㎡ 당 가격을 분석한 결과 49㎡가 3.3㎡당 평균 1억4585만 원으로 가장 높았다. 이어 39㎡(1억3879만 원), 59㎡(1억3799만 원) 순으로 소형 아파트가 상위권을 휩쓸었다. 84㎡는 1억837만 원으로, 49㎡와 비교해 약 3747만 원(34.58%) 낮았다. 2024년에는 84㎡(8177만 원)와 49㎡(1억443만 원)의 가격 차이가 약 2267만 원(27.72%)이었던 점을 감안하면 격차가 더 커졌다.

전문가들은 이러한 소형 아파트 강세 현상에 인구 구조의 변화와 정책·시장 변수가 함께 작용하고 있다고 분석한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “1~2인 가구 중심의 가구 분화와 더불어 대출규제와 가격 부담이 소형 아파트 선호 현상의 주요 요인”이라며 “대출 규제 전에는 전세를 끼고 중대형을 살 수도 있었지만 지금은 실입주 가능하면서 자금 조달이 가능한 소형을 사는 것이 합리적인 선택”이라고 말했다. 장소희 신한프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “2021년 주택가격 급등과 이후 조정 그리고 회복 속도를 관찰한 수요자들이 하락 위험이 낮고 회복력이 높은 핵심 입지를 선택하려는 경향이 강화됐다”며 “면적을 줄이더라도 우수한 입지를 택하는 흐름이 강화되면서 ‘작지만 똘똘한 한 채’의 인기가 높아진 것”이라고 분석했다.
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