전세보증금대출과 전세반환보증이 전셋값을 매매가격까지 끌어올려 전세사기 및 역전세 문제를 일으킨 원인으로 지적됐다.

이에 비아파트 전세시장을 정상화하기 위해 임대인이 전세보증금 반환보증 상품을 의무 가입하고 보증범위를 주택가격의 60%로 설정할 필요가 있다는 주장이 제기됐다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장(감정평가사)은 24일 개최된 ‘반환보증제도 개선안 임대인 공청회’에서 “전세대출과 전세반환보증이 전세사기의 원인이라고 생각한다”며 “오랜 기간 서민 주거에 활용돼 왔던 전세에서 갑자기 사기 문제가 크게 일어난 것은 정부의 잘못된 정책 때문”이라고 지적했다.
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이날 행사는 경실련이 서민 주거안정을 위한 전세제도 개선을 논의하기 위해 개최했다.

전세제도 개선방안을 주제로 발표한 조 위원장은 자금력이 부족한 임차인을 대상으로 보증금의 80~90% 수준으로 전세대출이 실행되면서 전세가격 상승을 유발했다고 진단했다. 지난 2017년 2월부터 전세반환보증 상품이 집값의 100% 수준으로 보증을 제공함으로써 깡통전세를 대거 만들어냈다는 설명이다.

조 위원은 “전세 보증금은 집값의 60~70% 수준으로 형성됐던 것이 암묵적인 룰이었는데 집값의 100%까지 보증을 하다 보니 전셋값이 집값 수준으로 상승할 수밖에 없었다”며 “대출과 보증 제도로 전세와 집값이 모두 올랐고 리스크가 큰 전세채권을 유동화, 금융화시킨 한국판 서브프라임 모기지”라고 주장했다.

이에 경실련에서는 보증상품에 대해 임대인이 의무 가입하는 방안을 제안했다. 현재 보증상품은 임차인이 선택적으로 가입하는 전세반환보증과 임대사업자가 의무 가입하는 임대반환보증으로 이원화돼 있는데 이를 일원화해 모든 임대인이 보증반환상품을 임대차 계약 체결 전 의무적으로 가입하게 하자는 것이다.

이와 함께 전세반환보증의 보증범위를 축소할 필요가 있다고 강조했다.용인 고기리 실버타운 적절한 보증범위로는 주택가격의 60% 수준을 제안했다.

주택가격의 60%를 넘어서는 보증금은 임차인이 리스크를 감당하는 구조로 전셋값이 매매가격에 근접한 깡통전세 양산을 막고 보증금 미반환 사고를 막겠다는 취지다.

조 위원장은 “현 보증상품 제도처럼 공시가격의 몇 퍼센트로 정부가 인위적으로 전셋값을 결정하고 가격에 개입하는 것은 시장 가격 형성 원리에 위배되는 것”이라며 “보증금과 임대료는 시장의 원리에 따라 형성되도록 하고 공공에서 전세반환보증을 통해 일정 범위 안에서 위험성을 보증해줄 필요가 있다”고 강조했다.

이와 관련해 임대인들은 비아파트에 대한 적절한 주택가격 평가 기준이 마련돼야 한다고 요구했다. 이 날 행사에 참석한 강희창 한국임대인연합회장은 제도개선 취지에 공감하지만 주택가격 산정 기준에 대한 제도적 보완이 필요하다는 점을 강조했다.

강 회장은 “현행에선 주택가격 산정 시 공시가격을 활용하거나 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가사를 통해 감정평가를 하도록 한다”며 “문제는 HUG 인정 감정평가 가격이 너무 낮게 책정돼 역전세가 심화될 우려가 있는데 이러한 상황에서 주택가격의 60%를 반환 보증하는 것이 도입되면 문제가 더 커질 것”이라고 주장했다.

또 보증 비율이 급격히 축소될 경우 역전세 문제를 야기할 수 있는 만큼 정책이 점진적으로 개선돼야 한다는 의견도 제기됐다.

장석호 공인중개사는 “전세대출과 전세반환보증 범위는 점진적으로 축소돼야 한다”며 “예컨대 전세대출의 경우 2년 만기가 됐을 때 대출금을 5~10% 의무 상환하는 식으로 장기적으로 낮추는 방법이 필요하다”고 제언했다.
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